Decreto 510 de 2026: las nuevas reglas fiduciarias que todo inversionista y comprador de vivienda debe conocer

Durante años, miles de inversionistas y compradores de vivienda participaron en proyectos administrados mediante patrimonios autónomos y fiducias inmobiliarias bajo la creencia de que la fiduciaria respondía por cualquier problema que pudiera presentarse durante la ejecución del proyecto.

Sin embargo, la realidad jurídica ha demostrado que la delimitación de responsabilidades entre constructores, promotores y sociedades fiduciarias no siempre ha sido clara.

Precisamente por ello, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 510 de 2026, una norma que introduce un marco regulatorio integral para los negocios fiduciarios en Colombia, fortaleciendo la protección de los consumidores financieros, la transparencia y la gestión de riesgos.

Pero, ¿qué cambió realmente y por qué esta norma es tan importante para quienes invierten en proyectos inmobiliarios o participan en negocios fiduciarios?

¿Qué es el Decreto 510 de 2026?

El Decreto 510 de 2026 incorporó un nuevo marco normativo al Decreto 2555 de 2010 con el propósito de regular de forma integral los negocios fiduciarios desarrollados mediante contratos de fiducia mercantil y encargos fiduciarios.

La norma busca generar mayor seguridad jurídica, establecer reglas claras para las sociedades fiduciarias y fortalecer la protección de quienes participan en este tipo de estructuras.

Los principales cambios introducidos por el Decreto 510

1. Se define con claridad qué es el servicio fiduciario

Uno de los cambios más relevantes consiste en la incorporación del concepto de "servicio fiduciario".

Esto permite delimitar con mayor precisión cuáles son las obligaciones que efectivamente asume la fiduciaria y cuáles riesgos corresponden al constructor, promotor o fideicomitente.

En otras palabras, la norma busca evitar que todas las contingencias de un proyecto terminen atribuyéndose automáticamente a la sociedad fiduciaria.

2. Se fortalece la protección del consumidor financiero

Las fiduciarias deberán suministrar información clara, suficiente, comprensible y oportuna desde la etapa precontractual hasta la liquidación del negocio fiduciario.

Esto representa un avance importante para:

• Compradores de vivienda sobre planos.
• Inversionistas inmobiliarios.
• Beneficiarios de patrimonios autónomos.
• Participantes en esquemas fiduciarios.

La finalidad es que las personas puedan tomar decisiones informadas sobre los riesgos y alcances del negocio fiduciario.

3. Nacen nuevas obligaciones en materia de gestión de riesgos

La regulación exige una identificación y administración más rigurosa de los riesgos asociados al negocio fiduciario.

Particularmente relevante es la exigencia de matrices de riesgos que permitan identificar:

• Riesgos fiduciarios.
• Riesgos no fiduciarios.
• Responsables de cada riesgo.
• Mecanismos de mitigación.

Esta medida busca evitar controversias futuras sobre quién debía asumir determinadas obligaciones dentro del proyecto.

4. Se refuerzan los deberes de diligencia de las fiduciarias

El decreto establece expresamente que las sociedades fiduciarias deben actuar como expertos profesionales, aplicando criterios de prudencia, diligencia y profesionalidad en el desarrollo de los negocios fiduciarios.

Este aspecto adquiere especial importancia en proyectos inmobiliarios, donde históricamente han existido discusiones sobre el alcance de los deberes de vigilancia y administración de los recursos entregados por los inversionistas.

5. Más transparencia y acceso a la información

La nueva regulación permite la utilización de mecanismos digitales para la divulgación de información relacionada con los negocios fiduciarios.

La información deberá mantenerse disponible de manera permanente y cumplir estándares de:

• Claridad.
• Veracidad.
• Oportunidad.
• Comprensibilidad.

Lo anterior facilita que beneficiarios, inversionistas y compradores puedan hacer seguimiento a la evolución de los proyectos.

¿Cómo impacta esta norma a los compradores de vivienda?

Probablemente este sea uno de los sectores más impactados por la reforma.

El Decreto 510 surge en un contexto en el que numerosos proyectos inmobiliarios presentaron retrasos, incumplimientos o incluso fracasos que afectaron a compradores e inversionistas.

Por esta razón, la regulación incorpora mecanismos destinados a mejorar la transparencia y la gestión de riesgos en las fiducias inmobiliarias.

Además, exige que los proyectos cuenten con mecanismos de interventoría, dejando claro que dicha función no forma parte del servicio fiduciario y corresponde al desarrollador o constructor según la estructura contractual adoptada.

¿Significa esto que las fiduciarias ahora responden por todo?

No.

Uno de los objetivos centrales de la reforma consiste precisamente en diferenciar los riesgos propios del servicio fiduciario de aquellos riesgos inherentes al proyecto inmobiliario o empresarial.

Por ello, la responsabilidad de la fiduciaria seguirá dependiendo del alcance de las obligaciones asumidas en cada contrato y del cumplimiento de sus deberes legales y reglamentarios.

Sin embargo, la nueva regulación sí incrementa los estándares de diligencia, información y administración de riesgos exigibles a estas entidades.

¿Qué deben hacer los inversionistas y compradores a partir de ahora?

Antes de vincularse a cualquier negocio fiduciario resulta recomendable:

• Revisar detalladamente el contrato fiduciario.
• Identificar los riesgos asignados a cada participante.
• Verificar la existencia de mecanismos de interventoría.
• Analizar la información suministrada por la fiduciaria.
• Solicitar claridad sobre el alcance de las obligaciones asumidas por cada parte.

La comprensión adecuada de estos elementos puede marcar la diferencia entre una inversión segura y una controversia futura.

Conclusión

El Decreto 510 de 2026 representa un cambio estructural en la regulación fiduciaria colombiana.

La norma fortalece la protección de los consumidores financieros, establece reglas más claras para las sociedades fiduciarias y promueve una gestión más transparente de los riesgos asociados a los negocios fiduciarios.

Para inversionistas, compradores de vivienda y participantes en proyectos administrados mediante patrimonios autónomos, entender estas nuevas reglas resulta fundamental para proteger sus derechos y tomar decisiones informadas.