¿Puede una constructora cobrar una penalidad si el comprador incumple la promesa de compraventa?

Una de las consultas más frecuentes en proyectos inmobiliarios ocurre cuando el comprador, por dificultades económicas, problemas de crédito o cambios personales, decide no continuar con la adquisición de una vivienda.

En ese momento surge una preocupación legítima: ¿la constructora puede quedarse con el dinero entregado?, ¿puede imponer una multa?, ¿es legal cobrar una penalidad por incumplimiento?

La respuesta corta es sí, pero no en todos los casos ni bajo cualquier condición.

La procedencia de una penalidad dependerá principalmente del contrato suscrito, de las cláusulas pactadas entre las partes y de las circunstancias concretas que dieron lugar al incumplimiento.

Por ello, antes de asumir que la constructora tiene derecho a retener sumas importantes de dinero, resulta indispensable revisar detalladamente la documentación contractual.

¿Qué ocurre cuando se firma una promesa de compraventa?

La promesa de compraventa es un contrato mediante el cual comprador y vendedor se obligan a celebrar en el futuro el contrato definitivo de compraventa.

Una vez firmada, ambas partes adquieren obligaciones jurídicas exigibles.

Esto significa que el comprador no puede simplemente desistir del negocio sin consecuencias, así como tampoco la constructora puede incumplir libremente las condiciones ofrecidas.

Precisamente para garantizar el cumplimiento de esas obligaciones, es común que las promesas de compraventa incluyan cláusulas penales, arras o mecanismos de indemnización previamente pactados.

¿Qué es una cláusula penal?

El Código Civil colombiano define la cláusula penal como aquella estipulación mediante la cual una persona se somete al pago de una pena en caso de incumplir o retardar el cumplimiento de una obligación.

En términos prácticos, se trata de una suma de dinero previamente acordada por las partes para compensar los perjuicios derivados del incumplimiento.

Su finalidad es brindar seguridad jurídica y evitar discusiones posteriores sobre la cuantificación de los daños.

¿La constructora puede quedarse con todo el dinero entregado?

No necesariamente.

Uno de los errores más frecuentes consiste en asumir que cualquier suma entregada a la constructora puede perderse automáticamente en caso de incumplimiento.

La realidad jurídica es más compleja.

Debe analizarse, entre otros aspectos:

• El contenido de la promesa de compraventa.
• La existencia de cláusula penal.
• La existencia de arras.
• La naturaleza de los pagos realizados.
• El porcentaje pactado como sanción.
• Las circunstancias del incumplimiento.

La simple terminación del negocio no autoriza automáticamente a la constructora a apropiarse de todos los recursos entregados por el comprador.

¿Qué sucede si existe una cláusula penal en la promesa?

Cuando la cláusula penal fue pactada válidamente por las partes, la constructora puede exigir su cumplimiento frente al comprador incumplido.

Sin embargo, ello no significa que cualquier cobro sea procedente.

Es fundamental verificar:

Que la cláusula exista expresamente

La penalidad no puede presumirse.

Debe encontrarse claramente estipulada en el contrato.

Que el incumplimiento sea atribuible al comprador

La constructora deberá demostrar que el incumplimiento no fue ocasionado por hechos imputables al proyecto, retrasos injustificados, modificaciones contractuales o circunstancias atribuibles al vendedor.

Que el cobro corresponda a lo efectivamente pactado

La penalidad debe ajustarse a los términos previstos en el contrato y no puede modificarse unilateralmente después de su celebración.

¿Qué ocurre cuando el comprador no obtiene aprobación del crédito hipotecario?

Este es uno de los escenarios más comunes en Colombia.

La respuesta dependerá de cómo fue redactada la promesa de compraventa.

En muchos proyectos inmobiliarios se establece que la aprobación del crédito constituye una condición para perfeccionar la compra.

Cuando ello ocurre, la negativa de la entidad financiera puede tener efectos distintos dependiendo del texto contractual.

Por esta razón, no todos los casos de negación del crédito generan automáticamente una penalidad para el comprador.

Cada situación requiere un análisis particular de la promesa y de los documentos suscritos durante el proceso de vinculación.

¿Y si la constructora también incumplió?

La cláusula penal no protege exclusivamente al vendedor.

Si la constructora incumple sus obligaciones, retrasa injustificadamente el proyecto, modifica condiciones esenciales o impide la ejecución del negocio, el comprador también puede ejercer acciones para reclamar los perjuicios correspondientes.

En otras palabras, las consecuencias del incumplimiento pueden recaer sobre cualquiera de las partes.

Errores frecuentes de los compradores

Muchos conflictos inmobiliarios se agravan por decisiones tomadas sin asesoría jurídica previa.

Entre los errores más comunes se encuentran:

• Firmar documentos sin leer las cláusulas de penalidad.
• Asumir que la separación del inmueble es reembolsable.
• Desistir verbalmente sin dejar evidencia escrita.
• No solicitar copia de todos los documentos suscritos.
• Renunciar a derechos sin revisar previamente el contrato.
• Aceptar descuentos o retenciones sin verificar su fundamento legal.

¿Es posible discutir judicialmente una penalidad?

Sí.

La existencia de una cláusula penal no impide que un juez analice la validez de su aplicación dentro de un caso concreto.

Dependiendo de las circunstancias, pueden surgir discusiones relacionadas con:

• La interpretación del contrato.
• La existencia real del incumplimiento.
• La responsabilidad de cada parte.
• La procedencia de los perjuicios reclamados.
• El alcance de las obligaciones asumidas.

Por esta razón, no toda retención practicada por una constructora es necesariamente definitiva.

Conclusión

Las constructoras pueden pactar penalidades para protegerse frente al incumplimiento de los compradores.

Sin embargo, ello no significa que cualquier retención de dinero sea automáticamente válida o que el comprador pierda todos los recursos entregados al proyecto.

La procedencia de la penalidad dependerá del contenido del contrato, de las circunstancias del incumplimiento y de las obligaciones asumidas por cada una de las partes.

Antes de aceptar una sanción económica o renunciar a sumas importantes de dinero, resulta aconsejable realizar una revisión jurídica integral de la documentación contractual.